LE PLACEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF, COMMENT ÇA MARCHE ?
QUELS SONT LES ENJEUX ?
QUE PEUT FAIRE L’ACDBF ?

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Nous sommes des particuliers et avons choisi d’investir notre épargne dans l’Immobilier locatif. Nous avons, parfois en constituant des SCI ou des SARL ou directement, acheté en pleine propriété un ou plusieurs cottages Center Parcs sur le Domaine des Bois Francs en Normandie.

Nous sommes nombreux, dispersés sur l’ensemble de la France mais aussi à l’étranger et nous avons décidé de nous grouper et de constituer une association afin de mieux veiller à la pérennité de notre investissement et de rester vigilants et exigeants dans notre partenariat avec notre locataire exploitant.

Nous avons choisi d’acheter au Center Parcs du Domaine des Bois Francs,  pour la plupart afin de diminuer le risque de notre placement :

• Les Center Parcs sont un type de résidence de Loisirs qui n’est pas saisonnier et qui, fonctionnant bien toute l’année, assure un bon rendement d’exploitation qui réduit les risques de défaillances du locataire exploitant.
• Notre partenaire, Pierre et Vacances est un groupe sérieux, connu depuis de nombreuses années pour sa gestion de grands centres de résidences de loisirs à la mer comme à la montagne, et ces dernières années pour son exploitation des Center Parcs français.

LE PLACEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF, COMMENT ÇA MARCHE ?

Ce type de placement est classique mais nécessite un bon équilibre entre les différents acteurs :

• Le propriétaire apporte son bien et supporte les coûts liés à l’entretien immobilier.
• Il loue ce bien à un exploitant (Pierre et Vacances dans notre cas) et perçoit les loyers prévus dans le bail contracté, quels que soient les revenus d’exploitation perçus par le locataire.
• Le locataire apporte son professionnalisme et exploite le bien en toute indépendance. Il supporte tous les coûts d’entretien courant et les charges de copropriété.
• Les revenus d’exploitation liés à la plus ou moins grande fréquentation de la clientèle doivent permettre à l’exploitant de faire face à ses charges d’exploitation et aux loyers qu’il verse aux propriétaires et de dégager des bénéfices.

QUELS SONT LES ENJEUX ?

Les baux sont signés pour une durée de 9 ans. Une indexation des loyers y est prévue. L’exploitant doit anticiper ses revenus sur les 9 années suivantes pour évaluer le montant des loyers qu’il pourra verser aux propriétaires.

Si le premier bail adossé à l’achat immobilier est toujours attractif, le renouvellement des baux est toujours beaucoup plus périlleux. Dans une conjoncture économique qui n’est pas favorable aux loisirs et voit baisser le niveau de fréquentation des résidences de loisirs, et afin de maintenir son bénéfice, l’exploitant peut être tenté de diminuer son loyer, parfois de 30 ou 40%, reportant de ce fait sur le propriétaire, une partie de son risque.

De plus, l’exploitant peut exiger la prise en charge par les propriétaires d’importants travaux de rénovation comme condition obligatoire pour le renouvellement des baux, arguant que les goûts et besoins de ses clients ont changé ou qu’il se doit de proposer des sites à la décoration et aux prestations différentes pour éviter la lassitude de la clientèle et maintenir, voire augmenter, la fréquentation du site. Ces travaux de rénovation font peser sur les propriétaires des charges supplémentaires non négligeables, pouvant représenter 1 à 2 ans de loyers.

QUE PEUT FAIRE L’ACDBF ?

La moitié d’entre nous est à la retraite et son investissement a pour but de placer des économies et de se constituer un revenu complémentaire immédiat, bien appréciable. L’autre moitié est constituée d’actifs, qui ont décidé d’effectuer un placement financé par endettement mais allégé par les loyers perçus et qui à terme pourra constituer là encore un revenu complémentaire à la retraite. Dans les deux cas, les ressources constituées par les loyers perçus sont nécessaires au maintien et à l’équilibre de nos budgets individuels. Leur baisse excessive ou un coût de travaux exorbitant peut entraîner des risques financiers non négligeables pour certains d’entre nous.

Forts de l’adhésion d’une majorité très représentative de la copropriété, l’union faisant la force, l’ACDBF se veut un interlocuteur privilégié auprès de Pierre et Vacances et entend négocier les conditions de renouvellement des baux dans leur ensemble.